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房產商是否要為廣告語兌現不能而買單
時間:2015-02-05 瀏覽:7012 合同糾紛案例 大律師網 [復制網址]
[案情介紹]

    2008年年底,某縣房地產公司在自己的房產銷售宣傳彩頁中打出廣告語“買房送老婆”,意欲購房者張某立即攜款30萬現金至該房產銷售中心,選定一房,在簽訂商品房預售合同前,張某向售樓人員問及如何兌現“送老婆”時,售樓人員告知“買房送老婆”意即買房送給老婆。張某提出自己購該處樓盤即看中“送老婆”這一條,認為銷售商會象其他城市一些房產商以采取介紹對象的方式來“送”,不想竟是“送給老婆”,于是張某當即不同意簽訂購房合同,并以欺詐為由訴至法院,要求對方賠償自己的相應損失。

[案情分析]

    商家是否構成欺詐,是否可以追究其相應責任,在此有兩種不同意見:

  第一種意見認為“買房送老婆”構成要約。張某在其廣告規定的有效期限內,持房款至商家購房,且議定商品的價格與規格等,則雙方之間要約成立,商家應兌現“送老婆”的承諾,因“送老婆”無法兌現,則須承擔欺詐或合同不能簽訂的締約過失責任,并賠償張某的相應損失。

  第二種意見認為該廣告語不構成要約,本案當事人之間不存在要約的相關權利義務關系,銷售商無須承擔責任。

  管析

  筆者同意第二種意見。理由如下:

  一、要約是當事人自己發出的訂立合同的意思表示,要約成立需具備以下兩項條件:交易內容具體確定、表明經受要約人承諾,要約人即受該意思表示約束。而要約邀請又稱要約引誘,是當事人希望對方當事人向自己發出訂立合同的意思表示的一種意思表示。

  本案中的廣告屬商業廣告,商業廣告一般是要約邀請,但并不排除廣告中符合要約條件的要約邀請構成要約,本案中雙方雖已就具體房型、房價等議定,但因“送老婆”這一條未達成一致而阻卻了合同的簽訂,該廣告語屬要約引誘,只是商家為吸引顧客光臨,增加締約機會,故不具備要約成立要件。

  二、在房地產銷售中,銷售商都會制作精美的廣告來招徠顧客,廣告宣傳中繪有大面積的綠地,健身設施等完善的小區設施,這些承諾連同地理位置、房價、房型等共同構成了顧客決定購房的主要因素。在商品房買賣合同法規中,現房不符合同規定、未寫進合同但廣告中的附帶承諾未兌現且影響購房者實質使用的,購房者可以商家欺詐或違約致使合同不能訂立而要求撤銷商品房預售合同,并可要求承擔違約或商品房銷售合同不能簽訂的締約過失責任。本案中“送老婆”與房屋的質量、正常使用并無關聯,故不存在房產商擔責的情形。

  三、合同法規定,違反我國法律強制性規定而訂立的合同無效!八屠掀拧泵黠@違反了婚姻法的規定,假使合同成立,亦當然無效。

  四、本案中,雙方在要約承諾之前,商家已明釋了該廣告語,意即并非送老婆,而是買房送給老婆,亦不存在欺詐。


[案情結果]

   廣告語不構成要約,本案當事人之間不存在要約的相關權利義務關系,銷售商無須承擔責任。

[相關法規]

    要約是當事人自己發出的訂立合同的意思表示,要約成立需具備以下兩項條件:交易內容具體確定、表明經受要約人承諾,要約人即受該意思表示約束。


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